Daar word van munisipaliteite verwag om munisipale uitklaringsertifikate uit te reik waarsonder eiendom nie van die verkoper na die koper oorgedra kan word nie. Die uitklaringsertifikate sertifiseer dat alle uitstaande bedrae verskuldig aan die Munisipaliteit tot op die datum van oordrag vereffen is.

Kopers van eiendomme maak staat op hierdie sertifikate as bewys dat alle vorige skuld op die eiendom ten volle betaal is en dat oordrag van die eiendom na die koper mag voortgaan.

In sommige gevalle is die uitklaringsertifikate egter reeds uitgereik, alhoewel alle skulde vir die tydperk voor die oordragdatum van eiendom aan ‘n nuwe eienaar nog nie op die munisipale rekenings van die vorige eienaars verreken is nie. Die vraag is nou: kan die nuwe eienaar van die eiendom aanspreeklik gehou word vir hierdie historiese skulde wat aangegaan is voordat hy eienaarskap van die eiendom geneem het?

Die eerste hofsaak

In ‘n hofsaak tussen ‘n Munisipaliteit en ‘n belastingbetaler in Mei 2013 is die uitspraak wat deur die hof gemaak is verkeerd deur munisipaliteite geïnterpreteer. Gebaseer op hul interpretasie het munisipaliteite nuwe eienaars van eiendomme aanspreeklik gehou vir munisipale skuld aangegaan deur vorige eienaars, en het hulle geweier om munisipale uitklaringsertifikate uit te reik totdat alle sodanige skuld vereffen is.

Verder sou munisipale dienste na sodanige eiendom afgesny word en munisipaliteite sou weier om dienste weer aan te sluit totdat alle skulde ten volle betaal is. Kopers wat oordrag van die eiendom wou neem, het geen keuse gehad as om te betaal vir dienste wat nie deur hulself gebruik is nie.

Die tweede hofsaak

‘n Daaropvolgende hofsaak op 8 September 2014 het uitspraak gelewer dat die munisipaliteite die vorige uitspraak verkeerd geïnterpreteer het. Die volgende beginsels is neergelê:

• ‘n Munisipaliteit se reg tot betaling, alhoewel dit aan ‘n spesifieke eiendom gekoppel is, het geëindig wanneer die eiendom na ‘n nuwe eienaar oorgedra is. Uitstaande munisipale skulde tot op datum van oordrag moet van die verkoper verhaal word.
• Betaling van skulde vir dienste gebruik deur ‘n vorige eienaar het die verantwoordelikheid van daardie eienaar gebly. Die koper van ‘n eiendom is nie aanspreeklik vir skulde aangegaan vir dienste gebruik voor die oordrag van die eiendom nie.

Wat het volgende gebeur?

Die tweede uitspraak waarna hierbo verwys word, was die onderwerp van ‘n appèl tot die Appèlhof (City of Tshwane Metropolitan Municipality v PJ Mitchell (38/2015) [2016] ZASCA 1). Die appèl was suksesvol, met ooglopende ernstige gevolge vir eienaars van eiendom.

As gevolg van hierdie suksesvolle appèl kan huiseienaars nou volgens wet aanspreeklik wees vir munisipale skuld van hul voorgangers in titel. Dit berus dus nou by die nuwe eienaars om self die uitstaande bedrae van die vorige eienaars te verhaal, en is dit nie meer die plig van die munisipaliteit om die bedrae aan hom verskuldig van die vorige eienaar te verhaal nie. Die verpligting om te verseker dat geen uitstaande munisipale skulde met oordrag bestaan nie, het nou finaal verskuif na die kopers van eiendom, en weg van munisipaliteite in die uitreik van uitklaringsertifikate (wat verskil van die posisie voor die suksesvolle appèl ‘n aantal maande gelede).

Dit is ‘n veeleisende taak, en een wat kopers van eiendom ernstig moet opneem wanneer hulle ‘n eiendom koop, om te verseker dat geen onaangename verrassings opduik in die maande (of selfs jare) na die oordrag van die eiendom op hul name in die Aktekantoor nie.

Verwysingslys:

Toegang verkry op 21 April 2016:

• https://sait.site-ym.com/news/198148/New-judgment-rules-that-property-owners-are-not-liable-to-pay-for-rates-and-taxes-incurred.htm
• http://www.fin24.com/Property-Issue/News/Court-rules-on-liability-for-old-rates-taxes-20141010
• http://dvh.law.za/new-court-case-new-property-owners-liable-old-rates-taxes-accounts/
• http://www.iolproperty.co.za/roller/news/entry/property_owners_not_liable_for
• http://www.iol.co.za/capetimes/property-shock-on-historical-debt-for-new-owners-1984866/

Hierdie artikel is ʼn algemene inligtingsblad en moet nie as professionele advies beskou word nie. Geen verantwoordelikheid word aanvaar vir enige foute, verlies of skade wat ondervind word as gevolg  van die gebruik van enige inligting vervat in hierdie artikel nie. Kontak altyd ʼn finansiële raadgewer vir spesifieke en gedetailleerde advies. (E&OE)